【培訓對象】
各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，
注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【培訓收益】
2016年，營改增工作全面推進，隨著營改增政策陸續出臺，國地稅合作日趨緊密與規范，執法環境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性與風險性與日俱增；臨近年尾，房企又得面對一年一度的企業所得稅匯算清繳工作！所得稅年度申報表是體現企業一年稅收計算與繳納的核心資料，也是填報難度最大的申報表，幾乎反映了企業所有稅收風險！針對新老項目的交替存在，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何準確把握最新出臺的稅收政策？如何在短時間內掌握房地產行業的稅收重點問題？
??為協助房地產企業做好2016年度所得稅匯算清繳工作，我公司特舉辦“營改增背景下房地產企業所得稅匯算清繳前準備工作專題講座”講座。以今年營改增政策為背景，以房地產企業所得稅的稅會差異、收入確認與成本歸集、“拆遷還建”等重點問題為主線，緊緊圍繞企業開發流程，通過具體案例與數據，結合今年最新所得稅政策，自我進行納稅評估、查找存在的稅收風險，用最短的時間讓財務人員掌握匯算清繳疑難問題，全面有效開展自查，高效完成2016年度企業所得稅匯算清繳工作。

營改增背景下房地產企業所得稅匯算清繳前準備工作專題
‖2016年11月24–26日‖—‖北 京•陶然大廈‖—‖主 講：王老師‖
‖專題背景‖
2016年，營改增工作全面推進，隨著營改增政策陸續出臺，國地稅合作日趨緊密與規范，執法環境愈加嚴格，房企面臨涉稅復雜性與風險性與日俱增；臨近年尾，房企又得面對一年一度的企業所得稅匯算清繳工作！所得稅年度申報表是體現企業一年稅收計算與繳納的核心資料，也是填報難度最大的申報表，幾乎反映了企業所有稅收風險！針對新老項目的交替存在，如何準確計算年度應交稅款以及稅前扣除項目？如何準確把握最新出臺的稅收政策？如何在短時間內掌握房地產行業的稅收重點問題？
為協助房地產企業做好2016年度所得稅匯算清繳工作，我公司特舉辦“營改增背景下房地產企業所得稅匯算清繳前準備工作專題講座”講座。以今年營改增政策為背景，以房地產企業所得稅的稅會差異、收入確認與成本歸集、“拆遷還建”等重點問題為主線，緊緊圍繞企業開發流程，通過具體案例與數據，結合今年最新所得稅政策，自我進行納稅評估、查找存在的稅收風險，用最短的時間讓財務人員掌握匯算清繳疑難問題，全面有效開展自查，高效完成2016年度企業所得稅匯算清繳工作。
‖主講專家‖王老師：會計師，注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。
‖主講內容‖
第一節：收入稅會差異暨申報表填報要點講述
1．在開發流程的整個過程中，會計在哪個節點確認收入？稅收又是如何規定
的？二者差異如何協調？
2．如何理解“完工”的標準？“未完工”取得收入如何進行賬務處理？又如
何在季度申報表和年度申報表反映？
3．季度申報是否可以彌補以前年度的虧損？
4．營改增后，城建稅、教育附加如何在利潤表列示？
5．營改增之后計稅毛利率計算結果對企業有什么較大影響？如何填報企業所
得稅申報表附表5？
6．預收賬款是否作為計算“三費”計算的基數？如何在申報表反映？
7．“完工”開發產品如何確認計稅收入？計稅收入和會計收入、增值稅計稅依
據有什么關系？
8．如何確認計稅成本？計稅成本由哪部分構成？具體要求是什么？
9．哪個節點是計稅成本“終止日”？對所得稅的影響是什么？
10．如何確認計稅成本對象？會計和稅收有哪些差異？
11．在所得稅處理的不同階段，您是如何進行所得稅稅金賬務處理？
12．在“不能”取得增值稅發票的前提下，如何博弈商品的價格？
第二節：收入確認與風險控制
1．“買一送一”如何進行稅收處理？買房子送家電，買房子送面積，買房子送物業，買房子送車位（有產權、無產權），買房子送旅游，買房子抽大獎等。業主接受贈送的家電（面積、車位等）是否涉及個人所得稅的風險？
2．以老帶新稅收風險如何控制？與最近網上的“勞務報酬稅”是否相近？
3．抵券銷售形式下如何確認收入？
4．“假按揭”“零首付”的區別是什么？二者的稅收風險有何不同？
5．溢價分成、超價提成的傭金支付有什么特殊稅收規定？如何規避稅收風險？
6．銷售價格明顯偏低如何確認各稅的計稅依據？通過具體的案例為您解讀屬
于自己的“正當理由”。
7．售后回購如何界定經濟行為？屬于銷售不動產嗎？
8．營改增對售后回租方式銷售有什么影響？如何界定三方稅負？有無規避方案？
9．還本銷售、產權式酒店如何確認收入？憑證如何處理？
10．房地產企業代相關部門收取業主的費用存在什么稅收風險？物業公司代收
水電費如何計稅？
11．如何界定合作建房？出資方、出地方不同的合作模式如何界定經濟業務？
如何計稅？
12．增值稅納稅義務發生時間與發票的開具對新老項目的影響是什么？
13．如何準確理解房地產企業計算增值稅銷項的時候可以扣除土地成本？發票
開具金額有哪些注意事項？
第三節：成本確認與風險控制
1．土地投資如何確認成本？增值稅、土地增值稅、企業所得稅三大稅種如何處理？
2．以股權收購名義轉讓土地或者房屋的稅收風險是什么？
3．“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據及納
稅義務？
4．營改增后，“BT”建設如何操作風險更小？
5．紅線外的支出是否計入成本？是否扣除？
6．購買爛尾樓后續建造銷售的，如何確認扣除項目？計算土地增值稅是否適
用加計扣除20%？
7．土地返還款如何進行稅收處理？課程將針對不同形式的返還款與不同的會
計處理來綜合分析稅收問題，讓您不再困惑。
8．城鎮土地使用稅的開始時點與終止時點如何確認？如何計算？
9．與銷售相關的印花稅歸集在哪個會計科目？在計算土地增值稅時如何扣除？
10．業務招待費、會議費、差旅費如何確認？私車公用的稅收問題如何應對？
11．“成本差”如何在不同的銷售階段進行稅收處理？
第四節：拆遷還建全流程解讀
1．什么是拆遷？通過案例解讀拆遷的本質？
2．被拆遷人（企業或者自然人）的稅收政策分析：5.1之前行為的營業稅分
析；5.1之后的增值稅分析；企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等。
3．5.1之前的拆遷行為如何計征營業稅？
4．5.1之后的拆遷行為如何計征增值稅？
5．營改增之后的流轉稅如何進行賬務處理？
6．發票開具金額以及征稅納稅義務發生時間？
7．不同做賬方式下拆遷還建的企業所得稅如何處理？
8．不同做賬方式下拆遷還建的土地增值稅如何處理？
9．拆遷費的列支以及憑證問題？
10．“額外補償費”的列支
11．收到與支付拆遷價差的稅收處理
12．房地產企業拆遷行為的契稅征收依據
13．拆遷行為的土地使用稅、印花稅減免政策
第五節：企業所得稅常見問題解析（2016新政暨核心問題）
1．小型微利企業所得稅政策與小微企業適用政策的區別
2．企業與個人不同組織形式下非貨幣性資產投資涉及所得稅、增值稅、土地
增值稅政策解析
3．計提沒有支付的利息是否稅前扣除？財務顧問費、罰息等稅前扣除與土地
增值稅的異同分析
4．福利性補貼稅前扣除以及勞務派遣人數的確認適用政策解析
5．購物卡、ETC、加油卡等發票索取暨會計處理及政策解析
6．資本弱化條款對利息稅前扣除的影響
7．接收捐贈與對外捐贈的稅會差異分析
8．個稅手續費所得稅處理暨營改增后的流轉稅處理
9．員工獎金發放金額與時間的籌劃
10．評估增值是否繳納企業所得稅
11．籌建期時點的把握以及費用扣除分析
12．代繳房產稅以及支付非本企業員工賠償金的扣除
13．補繳以前年度費用以及跨期費用的扣除
14．房屋裝修費涉稅分析
15．查增所得額彌補以前年度虧損以及彌補虧損原理解讀
16．股東轉讓股權的涉稅分析。
第六節：稅收風險評估與分析
1．如何理解稅法的遵從度？如何分類？影響遵從度的因素有哪些？
2．稅務機關重點關注會計報表哪些指標？哪些指標會暴露企業隱性的問題？
3．日常憑證的整理與裝訂需要注意哪些問題？
4．納稅評估的方法有哪些？針對具體的經濟業務哪個方法更有效？
5．各個會計報表的勾稽關系是什么？如何看待現金流量表的重要性？
6．稅務機關如何確認同地區、同類型建筑成本的“公允價”和“市場價”？建
筑企業又該如何尋找可以參考的預警值呢？
7．稅收稽查之前，如何縱向分析會計報表？查找風險？
8．應收賬款與其他應收款的變化存在哪些稅收風險？
9．其他應付款余額的變化有什么風險？審核需要注意哪些方面的問題？
10．日常工作中需要關注哪些會計報表指標？如何修正？
第七節：問題解析與答疑互動
1．不限于以上內容，可以擴展到全流程各稅種答疑；
2．請準備好您的實際操作疑難問題，在課堂上專家老師將和您共同分享解決。
‖培訓對象‖各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，
注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2016年11月24日至26日（11月24日全天報到,25-26日兩天課程）
‖培訓地點‖北京◇陶然大廈（北京市東城區馬家堡路1號、南二環陶然橋東南角）
‖相關費用‖人民幣3280元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

王先生是對外經濟貿易大學國際貿易系經濟學學士；復旦大學－麻省理工學院國際工商管理碩士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥爾摩大學商學院學習國際商務。現任慧卓公司銷售、領導力的等領域簽約講師。

 

在近20年的工作經歷中，王先生曾在中國輕工業品進出口總公司工作，先后擔任物流主管、銷售經理和上海分公司副總經理。在擔任上海分公司副總經理期間，實際負責分公司的全面運營，不僅對產品的銷售和市場有更全面的體會，更積累了進出口公司的運營管理經驗，從戰略和管理的角度來加強銷售和市場工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鷹國際集團，負責集團主要產品在中國市場的大客戶銷售和管理，更加在管理實踐中融會貫通了其在銷售和客戶管理方面的技能和經驗；2009年起王先生開始服務于歐洲著名培訓公司CEGOS（中國），進入管理培訓行業； 2013年起王先生開始服務于慧卓等公司，憑借其多年的工作經驗，為客戶企業和學員分享其在銷售、市場、客戶管理等方面的心得。

 

王先生不僅通過學習，在企業的現代管理方面有豐富的知識和技能，也通過多年打拼，在企業的銷售、市場和客戶管理方面有較深的實踐工作經驗。

 

王先生在企業培訓中邏輯清晰，內容豐富，并將理論和實踐相結合，擅長和學員分享其以往的知識經驗；亦能吸收國外先進課程的精華，將其傳授給中國學員。王先生授課時能夠帶動學員參與，共同研討各種問題和案例，并啟發和引導學員自主找到解決方案，學員普遍反映受益匪淺。在針對企業客戶的培訓中，王先生會提供若干解決方案，能幫助企業切實加強管理，提高員工的素質和技能。

 

◆ 王先生主講的課程包括：

 

u 《電話銷售技巧》（1天）

u 《如何在電話中贏得客戶》（2天）

u 《大客戶開發與管理》（2天）

u 《大客戶戰略管理》（2天）

u 《客戶關系管理》（2天）

u 《成功的銷售技巧》（2天）

u 《卓越客戶服務》（2天）

u 《卓越銷售團隊管理》（2天）

u 《卓有成效的銷售談判》

u 《品牌維護與管理》（2天）

u 《市場營銷全方位》（2天）

u 《工業品營銷》（3天）

u 《打造卓越產品經理》（3天）

u 《如何進行市場調研》（2天）

u 《如何制定市場計劃》（2天）

u 《如何定價》（2天）

u 《新產品如何上市》（2天）

u 《如何做好市場助理》（2天）等等。

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