【培訓對象】
房地產公司、政府、金融機構

【培訓收益】
● 掌握宏觀發展過程中房地產行業面臨的挑戰-中等收入陷阱、內卷化、躺平、老齡化雙減…… ● 掌握2022年中國房地產行業發展的國家總體定調與定位 ● 掌握宏觀貨幣政策與財政政策對于中國房地產行業發展的影響 ● 掌握中國房地產在當前行業背景下面臨的突出矛盾與破局 ● 掌握房地產行業新賽道與第二曲線的模式 ● 掌握房地產行業發展未來10年的布局與戰略

第一講：疫情籠罩下的經濟提振疲軟與房地產熱點
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經濟對沖政策解讀
1. 宏觀政策穩健有效如何理解-房地產是否會在此成為經濟增長壓艙石
1）國務院金融委、財政部、銀保監會、證監會、央行、外管局齊發聲
2）促進房地產市場平穩發展，有效防范化解房地產風險，新發展模式轉型
2. 如何看待房地產風險防范與房地產行業新發展模式
3. 如何看待房地產在中國經濟中的作用
1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2）住宅資產占家庭財富總值約四分之三
3）中國家庭債務與收入比為128%，其中70%為房貸
二、中國房地產行業的5次關鍵時刻與當前房地產的行業危機
1. 1987年首次深圳土地拍賣
2. 1998年房地產市場化
3. 2009年房地產金融化
4. 2016年因城施策房住不炒
5. 2022年房地產去金融化
案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
三、房地產行業的危機
1. 限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸
2. 銷售融資急劇下滑
3. 企業面臨違約風險
4. 項目面臨交付風險
5. 供應商面臨支付風險
案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局
四、行業危機的原因
1. 外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2. 外因-政策“猛藥“
1）去杠桿層層加碼
2）地方監管力度過嚴
3. 內因-以規模為導向的錯誤認知
1）快速擴展，將行業回暖誤認為監管放松
2）房地產行業過度金融化
五、行業轉機-地產監管政策提出“保障合理融資需求”與“市場健康平穩發展”
1. 保障房地產行業的合理融資需求
2. 房地產開發企業的“三道紅線”
3. 銀行金融機構的“兩道杠”
4. 政府土地出讓的兩集中政策

第二講：房地產行業賽道分析與新模式
一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天
1. 千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣
2. 遠郊剛需大幅下跌
3. 新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣
4. 租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成
5. 租金上漲成為2022年房地產租賃市場的趨勢
二、商業辦公地產受疫情影響行業低迷
1. 商業地產-爭當網紅，熱點驅同
1）傳統消費低迷、新興消費火熱
2）開閉店兩極分化，餐飲低迷，網紅崛起
3）嬰兒消費后繼乏力，寵物經濟持續走高
2. 辦公地產-壓力巨大
1）租賃去化舉步維艱
案例：北上廣深CBD空置率超10%
案例：陸家嘴與虹橋商務區辦公新趨勢
案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
2）資產證券化成運營主流模式
3. 文旅地產-低速增長，小幅攀升
1）優質爆盤難以復制
2）微目的網紅經典受追捧
4. 養老地產-行業正當時
1）養老行業產業政策加速落地
2）客戶對于養老地產概念逐步加深央國企地產、險資、房企組團布局
案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續發展
三、園區地產與產業地產
1. 定位相似、千園一面
2. 銷售條件，越來越嚴
3. 園區運營輕重結合
4. 公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1. 嚴控大規模拆除
2. 嚴控大規模增建
3. 嚴控大規模搬遷

第三講：房地產與經濟發展動能視角理解政策調控
一、房地產供給側結構改革與創新發展展與新型城鎮化提升
1. 中國城鎮化進程已達65%-地產行業未來規模受限
案例解析：創造土地價值依托的是城市規劃與能級提升
2. 地產行業短期看金融、中期看土地、長期看人口
3. 房地產行業需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮化進程降速，結構化問題凸顯
案例解析：房地產資產回報率高于勞動收入矛盾的調和
案例解析：房地產價格上漲的本質是土地價格上漲
3. 高質量發展與人口紅利的消退-地產行業遠期支撐減弱
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
4. 農民進城與1100萬人保就業的關系-地產行業與實體經濟的矛盾
1）到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”
2）人均勞動回報與產值繼續高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工
二、中國房地產三大矛盾
1. 短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
2. 中期矛盾-產業要升級、居民負債高、工資增長慢、產品利潤薄
3. 長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產不好銷
三、大變革-中國房地產行業十談
1. 房地產與開發商
2. 房地產與政府
3. 房地產與銀行
4. 房地產與居民
5. 房地產與實體
6. 房地產與貨幣
7. 房地產與財富
8. 房地產與房價
9. 房地產與就業
10. 房地產與基建
四、負債如何影響我們的經濟發展
1. 政府的隱性債務風險
2. 房企的融資風險
3. 居民的高負債風險
4. 中小銀行不良資產風險
五、大變局-房地產經濟周期向綠電周期的轉換-產業升級創新期
1. 碳達峰、碳中和的綠電經濟周期開啟
2. 產業創新升級與全球治理話語權
案例解析：中美制造業成本及優勢對標
案例解析：核心技術供應鏈體系拆解-高端芯片、航空發動機、數控機床
案例解析：清華北大高考狀元院系分析
案例解析：中國的企業喜歡研發嗎？挖人與創新哪個才是捷徑
案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標
3. 消費、內需引領下的共同富裕
4. 中國GDP躍升全球首位的機遇期
5. 強化金融支持：暢通科技型企業上市等各類融資渠道
案例解析：北交所的設立與未來

第四講：變革與變局下的房地產行業展望與機遇
一、城鎮化進程減速城市人口流動分布差異明顯
1. 房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、土地供給趨嚴項目拓展模式創新
1. 股權合作與項目并購模式
2. 城市更新-一二三級聯動打包模式
3. 舊城改造
1）綜合改造
2）功能改變
3）拆除重建
4. 片區封邊開發自平衡模式-EPC+FEPC
5. 公開市場-招標拍賣掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專業化方向
1. 專注于產品力和去化速度的住宅地產投資商
案例：萬科地產、保利發展
2. 專注于資產證券化與商業物業運營的商業地產運營商
案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3. 專注于產業導入與基金投資的園區運營商與物流地產商
案例：聯東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產、普洛斯
4. 專注于施工與建筑的大型央國企地產綜合開發商
案例：中海地產、中交地產、電建地產
5. 專注于輕資產模式的物業服務與中介服務商
案例：中原地產J、鏈家LianjJia、美聯物業
四、看布局-城市功能涇渭分明
1. 看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳
2. 看東西-胡煥庸線與東數西算長江中部崛起與成渝經濟區
3. 看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
4. 看鄉村-一二三產融合與鄉村振興補短板
案例解析：種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
五、看動力-地產+X行業新賽道
1. 養老護老家政成未來就業重要載體
2. 服務業成為GDP占比最高行業
3. 科技與創新成為造富新賽道
4. 延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產開發企業的長期主義
1. 堅守主業聚焦國家戰略
2. 效益導向追求精細管理
3. 戰略收縮聚焦城市深耕
4. 降低負債控制財務風險
5. 降本增效向制造業學習
6. 回歸本源關注客戶需求
7. 布局新賽道夯實發展基礎 

當代經濟學者
某大型央企經濟發展研究院執行院長
國家商務部特聘專家講師
國務院大型央企投資管理委員會委員
中國財政學會公私合作專業委員會委員、
全球化與經濟社會發展國際聯合研究院研究員
美國注冊財務策劃師學會宏觀經濟特聘專家講師
招商銀行總行機構部特聘專項債券專家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問|東亞銀行總行地產投資顧問
哈爾濱工業大學，工程管理碩士學位，經濟學博士，經濟管理工程師
▲保利發展、星河地產、卓越集團、碧桂園控股、鑫苑地產宏觀經濟顧問
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀經濟與地產顧問
▲北京大學/清華大學/復旦大學/上海財經大學/中國人民大學特聘講師
▲美國《經濟評論》、《經濟觀察報》、《21世紀經濟報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經、新浪財經、鳳凰財經專欄作家/特約評論員
▲文章著作：《中國新型城鎮化四原則》《房地產投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網紅經濟》《中小企業為什么不創新》《產業創新與貿易戰之辯》等
曾任：原國務院國資委大型央企集團公司投資管理委員會成員、中國財政學會公私合作專業委員會委員
擅長：宏觀經濟/政府企業投融資/房地產/招商引資/行業趨勢/園區開發等

實戰經驗：
郭巍先生在宏觀經濟、政府與民間投資、房地產和產業安全等領域具有十余年的宏觀經濟研究與實操經驗，擔任哈佛大學肯尼迪政府學院全球化與經濟社會發展國際聯合研究院研究員。同時擔任中國也是全球最大的金屬礦業集團投資委員會投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專注于中國宏觀經濟發展研究，長期以來致力于經濟理論和政策問題。
研究主要涉及全球經濟與局勢、區域經濟發展、金融創新、科技金融、企業改革、經濟制度變遷、宏觀經濟政策、產業發展與政策等領域。特別對于全球政治經濟格局、中國產業行業發展、金融行業發展研判、貨幣政策、全球貿易組織、新基建投資與財政政策、經濟全球化、中國制造2025、產業轉型升級與產業轉移領域有獨到的深入見解。

代表業績：
率先在國內發表《中國新型城鎮化與產業轉型》基層調研文章并刊發在新華社
受邀21世紀中國經濟報就中國房地產發展趨勢發表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿易趨勢與全球化發表主題演講
2019年在中國經濟學會年會發表中國產業轉型升級與企業應對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶答謝就宏觀經濟趨勢與經濟變革發表演講
著名觀點:“中小企業二元結構”、“中國制造升級五大方法”、“金融業嫌貧愛富”“房價和匯率只能選一個”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀經濟報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮化推進四原則》（新華社內刊）
《里昂惕夫產業關聯模型在城市經濟中的應用》（中國區域經濟發展年會）

主講課程：
《破局——宏觀經濟剖析》
《雙輪驅動——招商引資》
《合規創新——投資融資》
《多維操盤——園區片區》
《轉型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產投拓》

部分客戶評價：
郭老師能夠將中國宏觀經濟過去四十年來的發展用通俗易懂的語言講出來，同時對于未來經濟的預測十分貼合企業的戰略與實際布局，學員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經返聘了十幾次，主要是因為客戶對于郭老師的專業性和實戰型非常認可，保險資產配置、財富配置、海外資產配置、股市投資等問題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷售人員一聽就懂，而且意猶未盡。
——上海財經大學培訓負責人田老師
郭老師對于中國房地產走勢和房地產行業發展趨勢洞若觀火，北京大學房地產研究中心的學員們非常認可郭老師關于宏觀層面房地產走勢的判斷和解讀。
——北京大學房地產研究中心張老師
郭老師關于區域經濟發展與地方政府轉型升級的要點把握的非常精準，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風格，也非常贊同郭老師關于區域經濟發展的觀點，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區人力資源部高老師
郭老師授課中，學員為了繼續聆聽郭老師授課，課程中途全體集體自發起立鼓掌致敬郭老師返場再就一個話題解析。
——中國財政學會公私合營分會王老師
郭老師您的授課為我們后續經營發展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經濟發展思路切合民營企業所需，向您致敬，只要您開課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經大學EDP學員
郭老師對中國經濟快速發展的十年是親歷者，是見證人，中央企業的經濟研究院工作背景讓我們能夠通過授課了解到中國經濟發展的大背景，站在更高的視角觀察中國經濟，許多微觀困擾的問題迎刃而解。
——重慶兩江新區政府干部學員