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地產業的十字路口
    時間:2012-11-08

導讀:房地產在中國永遠不缺關注。

摸索中前行

時間回到1992年,鄧小平發表南巡講話。此后,國務院于11月4日發布了《關于發展房地產若干問題的通知》指出,房地產業在我國是一個新興產業,是第三產業的重要組成部分,隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進,將成為國民經濟發展的支柱產業之一。

以此為契機,中國的房地產業初現雛形,由此開始了20年的大發展之路。

1992年,中國的房地產業,尤其是南方一些城市如深圳、廣州等的房地產業開始迅速發展。保利、合生創展等房企均于同年成立。

當時,房地產的合同、稅收、按揭等的格式和規定,均無人知曉,房地產業在摸索中前進。很快,全國各地的房地產業有了膨脹過快的趨勢,海南、北海等地掀起了炒房熱潮。

1993年4月,中共中央提出了“防止經濟過熱”的警告。從5月起,人民銀行不斷提高相關利率,清理整頓金融秩序。同年6月,國務院開始針對宏觀經濟進行調控。

1994-1995年,在實行緊縮的調控政策下,經濟過熱的勢頭有所遏制,房地產行業也變得低迷。1997年,亞洲金融危機爆發,日本、香港等房地產泡沫破裂,中國房地產市場持續低迷。

規則完善

在通貨緊縮的經濟局勢下,政府決定催熱房地產拉動內需,使房地產成為了中國經濟的支柱產業之一。其中,1998-2003年,中國房地產開始逐步市場化,管理逐步規范,同時“炒房”也開始顯現。

1998年5月,中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》,倡導貸款買房。 同年7月,國務院正式宣布停止住房收入分配,逐步實行住房分配貨幣化。

1999年,福利分房在全國各地逐步停止。房地產零售時代來臨,個人購房的比例持續上升。銀行發放的個人住房貸款總量增長,貸款門檻則越降越低。

隨著房地產業的發展,“溫州客”在其中看到了商機。開始在北京、上海、杭州、蘇州廈門等地置業,房價的上漲迅速。

2002年7月,國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。規范了土地使用權出讓,使土地使用制度更為公開、公平、公正。 多年來“靠關系”協議拿地的規則終被改變。

黃金時代

在中國房地產業的“羽翼”愈發豐滿之時,房價開始加速上漲。

2004年底,北京一名工程師發起個人集資建房建議,并在上海、南京、廈門等蔓延。3個月后,房管局宣布將對不合法的個人集資堅決叫停。

2005年3月起,政府先后頒布了《關于切實穩定住房價格的通知》、《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》以調控樓市。 然而,盡管調控文件密度加大,但房價仍保持堅挺。稅收也不僅沒有控制住房價,反而成本轉嫁,助推房價。

2006年3月,溫家寶做出政府工作報告,明確提出要繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。但在中國金融業全面開放,人民幣升值、流動性過剩、投資渠道狹窄背景下,房價加速上行。

2007年,房地產市場的火熱延續到了土地市場,頻頻出現土地“標王”和搶地現象,地價在房價中所占比例越來越大。4月,碧桂園在香港上市,締造了內地房企在香港的最大籌資額。國土資源部開始下發通知,對土地市場予以約束。

2008年,因美國金融危機,中天置業、長河地產、創輝租售等一批房產中介出現倒閉潮。宏觀調控使市場觀望情緒濃厚,資本市場的機會窗也基本被關閉,一些開發商面臨資金鏈斷裂的局面。

但2009年的4萬億刺激挽救了開發商。

在政策利好、信貸支持、通脹預期等多種因素的影響下,2009年樓市的瘋狂超出人們預期。房價上漲的速度,遠遠快于人們的預期。年中上海蓮花河畔景苑的樓房整棟倒下,更是引發了買房者對質量的關注。整個房地產市場處于投機、非理性狀態。

調控加碼

面對逐漸“瘋狂”的房地產市場,2010年起政府再一次加大了調控的力度,“史上最嚴厲”調控政策相繼出臺。

2010年3月,央企主管部門國務院國有資產監督管理委員會(國資委)發出“清退令”,“78家不以房地產為主業的央企加快調整重組,在完成自有土地開發和已實施項目后退出房地產業務”。

4月,國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,“限購”、“限貸”政策相繼出臺。

高強度和高密集度的調控措施并沒能阻止房地產市場的回暖。

當年10月開始,一線城市的樓市交易量仍呈現回升態勢。

2011年,全國房地產市場在全方位的限制性環境中生長。

央行總共3次加息,6次上調存款準備金率。全國超過120個城市出臺了房價調控目標,46個大中城市出臺了“限購令”, 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。在諸多限制性手段的作用下,調控效果日漸顯著。至當年底,全國范圍內幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮。

2012年,剛需推動市場緩步復蘇。中小房企負債率逐步上升,大型房企則依靠高周轉、融資優勢和以價換量進一步擴張。在國內上市渠道關閉后,房企開始在香港“借殼”上市,并開始“國際化”道路。一線城市拿地的基本為龍頭房企,行業集中度進一步提高,行業大洗牌逐步加速。

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