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2015年房地產項目開發會計人員必需掌握的核心財稅問題解析專

課程編號：16661 課程人氣：1344

課程價格：￥2980 課程時長：2天

行業類別：房地產專業類別：財務管理

授課講師：王老師

課程安排：

2015.10.15

杭州

課程說明
講師介紹
選擇同類課

【培訓對象】
各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、
（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

【培訓收益】
??根據房地產項目開發一線會計人員的工作需要，我們根據截止2015年9月25日的稅收政策，結合營業稅改征增值稅和稅務檢查中主要問題，系統分析地產開發不同階段的重要稅務問題，幫助企業在短時間內掌握重點問題的解決方案，以降低企業稅收成本和稅收風險，改善您企業的資金緊張狀況，彰顯你的專業價值。

2015年房地產項目開發會計人員必需掌握的核心財稅問題解析專題

‖2015年10月14–16日‖—‖杭州•皇冠大酒店‖—‖主講：王老師‖

‖專題背景‖

根據房地產項目開發一線會計人員的工作需要，我們根據截止2015年9月25日的稅收政策，結合營業稅改征增值稅和稅務檢查中主要問題，系統分析地產開發不同階段的重要稅務問題，幫助企業在短時間內掌握重點問題的解決方案，以降低企業稅收成本和稅收風險，改善您企業的資金緊張狀況，彰顯你的專業價值。

‖主講專家‖王老師：我公司特聘首席財稅導師，教授，武漢大學在讀博士。注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內知名房地產行業實戰派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。

具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業負責人、財務人員多達上萬人。

培訓風格以實務見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內容充實新穎、氣氛活躍、案例經典、分析深刻，深受學員好評，在業內享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

‖課程綱要‖

一：房地產營改增主要影響及對策分析

1．營改增對工程造價的主要影響

2．營改增對項目成本管理的影響

3．營改增對產品定價的影響

4．營改增對業績考核指標銷售額、對項目投資與收入估算的影響

5．營改增對財務評價的影響（投資利潤率、成本利潤率、資本利潤率）

6．營改增對項目投資與收入測算的影響（重點）

（投資估算表、資金計劃表、銷售出租收入及經營稅金估算表）

7．增值稅的稅負形成機制與營業稅稅負形成機制差異解析；

8．不同工程管理模式的影響（平行發包、施工總承包、工程總承包）

9．對土地一級開發的影響解析

10．對不同項目拓展方式（合作開發）的影響解析

11．對銷售的影響解析

⑴ 不同銷售方式稅負差異顯著；

⑵ 自營銷售、代理（境內外）銷售、帶租約銷售、出租、經營權的整體轉讓、托管、

證券化、眾籌。

⑶ 低成本營銷、先租后售、以租代售、換房銷售、升值銷售、售后回購、售后返祖、租金抵月供等。

12．持有物業出租、轉租的稅負差異解析

13．融資渠道與方式的選擇：（銀行貸款、預售、發行股票、房地產債券、地產信托、

REITS、私募融資、典當融資、合作開發）

14．營改增對會計核算的影響及對策

二：不同來源渠道取得或出售土地成本的構成差異（重點）

1．招拍掛（凈地出讓、非凈地出讓）成本構成

2．劃撥用地的成本構成

3．購買在建工程

4．合營式合作開發

5．融資型合作開發取得土地

6．土地置換

7．購買資產式收購項目公司

8．股權收購取得項目公司土地

9．投資者以土地出資

10．棚戶區改造取得土地

三：土地增值稅清算中常見的稅企爭議解析

1．營業稅、土地增值稅和企業所得稅有關收入確認差異解析

2．土地增值稅和企業所得稅有關成本、費用和稅金扣除差異解析

3．企業成本計算對象的確定與清算單位的關系

4．土地成本和其他開發成本的分攤方法（占地面積法、建筑面積法和土地估價法）

5．配建保障房如何處理更合適

6．同一項目的清算方法是否可以變更

7．紅線外支出的處理

8．車位的不同成本分攤方法

9．會所的不同處理方法對清算的影響

10．別墅按套或按類清算的爭議

11．如何讓選擇清算時點（早清算還是晚清算）

四：建安階段的核心財稅問題解析

1．建安階段的會計科目設計

2．合同與發票管理

3．電梯、空調、門、窗、排水設備、消防器具、智能化設備、幕墻、信報箱、潔具、家具、五金、鋼結構等，在總包合同中應當約定甲供還是乙供？

4．總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）乙供，開發公司需承擔3.18%的營業稅及附加？

5．精裝修業務，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設備或林木應當甲供還是乙供？

6．幕墻、門窗、定制家具、鋼結構向生產廠商直采的節稅原理

7．代墊水電費的處理

8．裝修費用的處理（商品房住宅裝修一次到位實施細則）

9．精裝修家電和家具的處理（渝地稅（2011）221號）

10．扣留的質保金需要繳納營業稅嗎？

11．對外付匯境外設計公司的設計費（室內設計、外立面設計、城市綜合體整體

建筑設計）需要繳納10%的預提所得稅？

12．基礎設施、公共配套和開發間接費的稅務審核

五：銷售階段的核心財稅問題解析

1．到底什么樣的收入無需繳納營業稅？

（“應稅收入”與“非應稅收入”的區分標準和依據）

2．預征模式存在的主要問題

3．眾籌模式售房的主要財稅問題解析（業內3種銷售創新）

4．產品應該如何定價

5．租賃保證金是否應繳營業稅

6．“交1000抵1萬”銷售業務應當如何操作業務流程、合同價款、開具發票？

7．老業主推薦新客戶贈送免物業管理費如何操作最節稅

8．物業公司免收的管理費是否應當視同銷售仍然確認會計收入、申報營業稅？

是否還負有代扣老業主20%的個人所得稅的義務？

9．開盤現場抽獎品活動所發生的費用應確認為“銷售費用”還是“營業外支出”

公司是否負有代扣20%個人所得稅的義務？

10．“買房送車位”業務應當如何約定合同條款以減少稅務糾紛

11．銷售精裝房按毛坯確認收入并預提裝修成本，另簽無償贈送裝修合同的危害

12．分時度假會員模式的稅收好處

13．房產稅的籌劃思路

14．會計亂用銷售費用和管理費用，預提部分費用的危害

六：資金管理中的核心財稅問題

1．借款費用或利息費用的稅務處理解析

2．集團企業資金集中的模式（轉貸的稅收利益）

3．明股實債融資對營業稅、土地增值稅和所得稅影響

4．民間借貸的利息費用的稅前處理思路

5．借款費用的資本化與費用化對兩稅清算的影響差異

6．資產證券化存在的主要問題解析及規避（法律、財務、稅務）

7．PPP項目的主要財稅問題解析

七：營業稅、土地增值稅和企業所得稅的協調

1．三稅種的區別和聯系

2．實現規劃、拿地、建設和銷售等業務與稅務管理呼應

3．土地增值稅和企業所得稅的主要差異

八：項目出售的主要財稅問題解析

1．項目出售和資產剝離的區別

2．出售股權轉讓項目的財稅問題解析

3．出售資產轉讓項目的主要財稅問題解析

4．股權劃轉轉讓項目的主要財稅問題解析

5．債轉股轉讓項目的主要財稅問題解析

6．企業分立方式轉讓項目的主要財稅問題解析

7．項目轉讓給上市公司的財稅問題解析

九：現場互動，專家開放時間，解答學員涉稅疑難問題。

‖培訓受眾‖各房產企業領導，財務部門負責人、會計主管、會計核算人員、稅務主辦、

（具有一年以上房地產開發工作經驗）稅務、會計師事務所及各財務咨詢公司的人員。

‖資料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。

‖培訓時間‖2015年10月14日至16日（10月14日全天報到,15-16日兩天課程）

‖培訓地點‖杭州◇皇冠大酒店（杭州市江干區天城路88號＜火車東站附近＞）

‖相關費用‖人民幣2980元 /人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。

↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

王先生是對外經濟貿易大學國際貿易系經濟學學士；復旦大學－麻省理工學院國際工商管理碩士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥爾摩大學商學院學習國際商務。現任慧卓公司銷售、領導力的等領域簽約講師。

在近20年的工作經歷中，王先生曾在中國輕工業品進出口總公司工作，先后擔任物流主管、銷售經理和上海分公司副總經理。在擔任上海分公司副總經理期間，實際負責分公司的全面運營，不僅對產品的銷售和市場有更全面的體會，更積累了進出口公司的運營管理經驗，從戰略和管理的角度來加強銷售和市場工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鷹國際集團，負責集團主要產品在中國市場的大客戶銷售和管理，更加在管理實踐中融會貫通了其在銷售和客戶管理方面的技能和經驗；2009年起王先生開始服務于歐洲著名培訓公司CEGOS（中國），進入管理培訓行業； 2013年起王先生開始服務于慧卓等公司，憑借其多年的工作經驗，為客戶企業和學員分享其在銷售、市場、客戶管理等方面的心得。

王先生不僅通過學習，在企業的現代管理方面有豐富的知識和技能，也通過多年打拼，在企業的銷售、市場和客戶管理方面有較深的實踐工作經驗。

王先生在企業培訓中邏輯清晰，內容豐富，并將理論和實踐相結合，擅長和學員分享其以往的知識經驗；亦能吸收國外先進課程的精華，將其傳授給中國學員。王先生授課時能夠帶動學員參與，共同研討各種問題和案例，并啟發和引導學員自主找到解決方案，學員普遍反映受益匪淺。在針對企業客戶的培訓中，王先生會提供若干解決方案，能幫助企業切實加強管理，提高員工的素質和技能。

◆ 王先生主講的課程包括：

u 《電話銷售技巧》（1天）

u 《如何在電話中贏得客戶》（2天）

u 《大客戶開發與管理》（2天）

u 《大客戶戰略管理》（2天）

u 《客戶關系管理》（2天）

u 《成功的銷售技巧》（2天）

u 《卓越客戶服務》（2天）

u 《卓越銷售團隊管理》（2天）

u 《卓有成效的銷售談判》

u 《品牌維護與管理》（2天）

u 《市場營銷全方位》（2天）

u 《工業品營銷》（3天）

u 《打造卓越產品經理》（3天）

u 《如何進行市場調研》（2天）

u 《如何制定市場計劃》（2天）

u 《如何定價》（2天）

u 《新產品如何上市》（2天）

u 《如何做好市場助理》（2天）等等。

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