【課程背景】
房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風險高,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。如何進行成本核算、會計核算對未來土地增值稅清算的影響都是擺在財務(wù)工作者面前的一系列現(xiàn)實問題，會計核算是所有財稅工作的重中之重……
同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點檢查項目之風險。
【主講內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算與稅收政策協(xié)調(diào)
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)周期概述
1、項目籌建期的會計核算（國家稅務(wù)總局2012年15號公告）
2、制造成本法與完全成本法對比分析
3、籌建期時間長短的把握及賬簿的設(shè)立
二、土地開發(fā)階段的會計處理及稅收分析，取得方式?jīng)Q定核算方法
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴、占地面積法
⑵、建筑面積法
⑶、直接成本法
⑷、預算造價法
2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設(shè)中的預提與分攤方法
3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細膩實施成本核算
⑵、兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶、地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷、商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務(wù)指引
⑴、房地產(chǎn)項目成本分拆會計處理技巧
◇、前期工程費的稅務(wù)處理
◇、建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風險？稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？
◇、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的稅務(wù)處理
◇、公共配套設(shè)施費的稅務(wù)處理
◇、開發(fā)間接費用的稅務(wù)處理
⑵、房地產(chǎn)項目成本核算賬務(wù)指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵、集團公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？
⑶、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？
⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？
⑸、個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應(yīng)支付的利息
由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費用與開發(fā)間接費的轉(zhuǎn)化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算控制策略與扣除操作實務(wù)
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃
1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實務(wù)
1、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發(fā)成本的核算程序
3、配套設(shè)施開發(fā)成本的會計處理技巧
4、預提費用的會計處理技巧
5、開發(fā)間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務(wù)
3、設(shè)備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節(jié)稅技巧
6、土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)中的納稅技巧
第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。 

李 民：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計師；東北大學經(jīng)濟學博士，工程學碩士，某省地稅官員，揚州稅務(wù)專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝行業(yè)財稅培訓，稅收政策解析、稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實、案例源于實戰(zhàn)、祥實精巧、并因此受到參加培訓的財稅人員的好評。