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在我國經濟迅速發展的大環境下,漸漸富裕起來的人們對生活品質的要求越來越高,不僅希望有房住,而且要住的舒服,消費者的心理在不斷變化,對地產產品的要求在不斷提高。
而作為地產開發商是商人,商人就要追求利潤,那就必須要研究消費者的需求,進而生產出消費者喜歡的產品。一個規劃設計方案的好壞,在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么,我們怎樣去審視一個房地產項目規劃設計方案?評價分析一個規劃設計方案,出發點是什么?房地產項目規劃設計管理部門在設計開展的過程中應注意把控哪些內容?
一、規劃設計必須以人為本,以住戶的生活舒適方便為本
這應該是最高原則。消費者購買產品是要使用的,購買住房是要居住生活的,業主花幾十萬甚至上百萬買一套住房,你必須對住戶負責。許多房地產項目規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時,給住戶留下的是長期的隱患。如小區內人車混行,不僅小區居民安全存在隱患,也影響了小區內部環境及品質。“規劃方案無小事”,一個細節留下麻煩,住戶會抱怨一輩子。而這些細節偏偏又都是硬傷,很難通過改造和物業管理來改善,這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題,只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計,犯了一條大忌。
二、設計必須符合項目定位,不要偏離定位去追求不切合實際的東西
一般來說:“一個項目成敗的70%在于前期策劃。”這個前期策劃中,所有關于項目定位,目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念,其實全都在房地產項目規劃設計方案里體現出來。開發商的投資,策劃公司的心血,也都凝聚在規劃設計方案中。所以在房地產項目規劃設計方面精益求精,是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫,最后一舉成功,絕對不是偶然的。
設計之前進行足夠的市場調研工作,從而確定項目定位,這是一個項目的根本大綱,框定了規劃設計的方向,背離定位就很難做出適合市場的方案。如定位是中小戶型的白領社區,價位適中,檔次中等,但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計,作出幾千上萬平方米的中庭,在里面布置什么大量的水系,加上噴泉、疊水、幾個水幕墻,完全按頂級豪宅的標準進行景觀設計!我們粗略計算一下,每平方米的造價要幾百元,而物業管理的運轉費用更高得可怕,這樣一個中檔小區,向業主收取的物業管理費是很有限的,而單只是水景的運轉費用,一年就需付出幾十萬元!誰來承擔這筆費用?這就是設計師背離項目定位的情形。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便
現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面,“買不買房看環境,掏不掏錢看戶型,滿不滿意看管理。”好的物業管理是可以讓業主的物業升值的,會影響業主對住宅開發商的口碑,進而會影響其他買房人的選擇。很多設計方案是不考慮物業管理的,而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如出入口的設置,小區物業辦公室位置的選擇,小區安保系統的設置與管理,小區智能化系統的設計與管理等等。
四、設計在條件許可的前提下,應該盡量考慮項目營銷的方便
營銷在房地產項目規劃設計上有兩個基本要求,一個是賣點,一個是賣相。
賣點要實在,如最大的賣點是戶型設計,所有的戶型都必須精心推銷,戶型面積必須趨向于實用化,講究如何充分利用每一寸空間;功能設計更趨完善,功能分區必須明顯,設計觀念根據人們的現實需求進行變革,力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。
“先做賣相”的觀點,重視兩點一線(售樓處、樣板間以及二者之間的道路景觀)的設計,同時如果項目開盤時完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所(兼做售樓中心)等,都會對項目的銷售起到積極的作用。開發商只有完成銷售才能實現利潤,因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外,還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌
一般來講,容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的,只能在這些前提下做房地產項目規劃設計。但傳統建筑景觀學說,很多設計師都不大了解,所以經常在這方面出問題。另外,在樓盤規劃和戶型設計方面,關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌,都是只要稍加注意,就可以完全避免的,關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。(聲明:這并不是鼓勵迷信,而是迎合部分消費者的心理,其實建筑風水學在很大程度上是有他的科學道理的)
六、發展商與建筑師的關系
在市場經濟環境下,發展商面對的是使用者市場,發展商要迎合使用者的口味;建筑師面對的是開發商的市場,建筑師自然要迎合開發商的口味。建筑師是開發商的設計顧問,在均衡開發項目與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點;開發商也是建筑師市場顧問,在提供精確的市場化對建筑設計的要求后,使建筑師的創作最終切合使用者需求的脈搏。
七、選好建筑師的技巧
建筑是缺陷的藝術,大樓建好,交工驗收后,總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當,影響使用;有的設計考慮不周,使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的,設計水平的好壞,直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此,從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則:不重關系重能力;不重價錢重質量;不單看單位,還要看個人——設計團隊及主設計師(業績、經驗、最好當面交談)。
八、發展商與建筑師的交流
發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下:建筑師必須加強口頭表達能力,增強理論知識;建筑師必須有組織協調能力,并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖;開發商應當給予相應寬松的創作環境,應尊重設計的專業性,不要盲目加以意見,左右設計師。
前期工作是創作的源泉,交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否,也關系到項目建設的是否順利。因此,設計的前期階段,建筑師應主動和開發商聯系溝通,盡量去挖他們的想法,把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思,從專業技術的角度給予轉化和升華。
建筑師還必須協調和和統領各個工種的關系,加強相互的溝通和協調,使建筑設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距,建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖,了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現。
限時間、趕進度的設計難出精品;發展商缺乏審美觀難出精品;建筑師缺乏對市場認識和了解,難出精品;發展商對建筑高度干預太多,難出精品。
九、策劃師與建筑師
在過去是兩點成一線,發展商直接找會畫圖紙的設計院,一拍即合,一合就畫,畫出來就施工,然后賣樓,買不動請人策劃,策劃走幾步成殘局,就死棋。
現在應該是發展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了,成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求,同時對于政府管理機構的管理思路非常清楚,能主動處理雙方的關系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說,了解民眾是策劃師的一種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在了解房屋市場的有效需求上,為建筑師提供說法,不至于讓不明白市場需求的建筑師設計出的房屋,就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。
作為開發商的房地產項目規劃設計管理人員應重視對市場的研究,重視與設計師的交流,要有全局觀念,做好開發商與設計師、開發商與消費者(業主)之間思想溝通的橋梁,把控產品的品質,滿足使用者的需求的同時也實現開發商的盈利目的。
與其他重復性運行或操作的工作不同,項目管理具有一次性、獨特性、目標的確定性、活動的整體性、組織的臨時性和開放性、成果的不可挽回性等屬性,因此,要確保項目的成功,獲得讓所有項目相關者滿意的效果,項目經理除了需要清晰地把握項目流程外,更要具備優秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風險管理、質量管理和集成管理等能力。
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