【培訓對象】
各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、稅務經理，
財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【培訓收益】
2016年，房地產業全面“營改增”，國地稅征管和稅務稽查深度融合，“金稅三期”緊鑼密鼓全面推進，納稅人管理實行“黑名單”制度，山雨欲來風滿樓。新的形勢下，特別是營改增后，稅收管理產生新的不確定性風險，企業財稅管理人員面臨新的更高的挑戰！

 關于舉辦“房地產業納稅管理六大實用技能”培訓通知
‖2016年11月8–10日‖—‖鄭州•百利中州國際飯店‖—‖主講：陳老師‖
‖專題背景‖
2016年，房地產業全面“營改增”，國地稅征管和稅務稽查深度融合，“金稅三期”緊鑼密鼓全面推進，納稅人管理實行“黑名單”制度，山雨欲來風滿樓。新的形勢下，特別是營改增后，稅收管理產生新的不確定性風險，企業財稅管理人員面臨新的更高的挑戰！
在如此嚴峻的稅收形勢下，您是選擇提高自己的稅收管理技能，還是被動的茫然應對呢？歡迎來到我們為您開設的“房地產業納稅管理六大實用技能”專題課堂，財稅專家陳萍生老師將為您做兩天的專業講解，破解稅收管理難題，一定讓您滿載而歸！
‖主講專家‖陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。
‖主講內容‖
第一節：營改增后增值稅管理技能
1．計算增值稅銷項稅額的基數管理，為什么不能僅按開票金額計算銷項稅額？
2．完工交房前的預收款收入和完工后的收入如何計算增值稅
3．完工前的按揭分期收款收入與完工后的按揭分期收款納稅處理為何不同？
4．增值稅的納稅義務發生時間管理，與營業稅相比發生了哪些變化？為什么
計算增值稅時不能僅僅按開票收入計算？
5．銷售退回、價格折扣和價格折讓管理，如何開具紅字發票？沖減收入的方
法與賬務處理
6．增值稅視同銷售管理，增值稅視同銷售與企業所得稅視同銷售不同點在哪里？
7．增值稅地稅憑證管理，現有哪幾類扣稅憑證可以抵減銷項稅額？
8．進項稅金抵扣的管理，不是所有的增值稅專用發票都能抵扣。
9．混用合用的固定資產、不動產和管理費用、銷售費用中發生的進項稅額抵
扣管理
10．增值稅簡易征稅管理，要注意哪幾個方面的問題
11．營改增后，企業處置舊固定資產和銷售建筑材料管理，按什么稅率繳納增
值稅？
12．增值稅會計核算管理。財政部最新營改增會計核算有哪些變化？簡易征稅
和一般計稅如何正確核算？
第二節：個人所得稅管理技能
1．個人所得稅扣繳對象管理。憑正式稅務發票付款為何仍要扣繳個稅？營改
增后，如何避免少扣繳個稅風險？
2．個人工資薪金、置業顧問所得的管理。哪些個人所得不需要納稅，哪些個
人所得需要納稅
3．營銷實物獎勵贈送個人所得稅管理。企業的營銷活動中，哪些行為處理不
納稅？
4．企業報銷個人車輛使用費和通訊費用不征稅的扣除標準及賬務處理
5．個人股權平價低價轉讓管理，轉讓股權評估檢查有哪三種定價方法？哪些
情形的平價低價轉讓股權會得到稅務機關認可？
6．企業資本公積及留存分配和轉增股本征免稅處理
7．分紅個人所得稅管理，企業賬務處理中需要視同股息紅利分配繳納個稅的
5種情形分析
8．公司股份制改造中個人股東征免稅風險識別
第三節：企業所得稅管理技能
1．企業匯算清繳中收入確認時點分析，稅務檢查時主要依據哪三個重要文件？
2．開發產品完工前收入和完工后收入的會計與企業所得稅處理分析
3．一次性付款收入、按揭收入、分期付款收入和委托代銷收入，什么時候確
認收入？
4．開發產品視同銷售分析，內部使用、產權登記、分支機構轉移是否需要視
同銷售？
5．拆遷補償中用自建房支付土地價款或拆遷費如何按進行會計稅務處理？
6．購房附贈車位、附贈電器等實物，是否視同銷售
7．地下車位征免稅分析，銷售地下車位和出租地下車位如何征稅
8．房屋出租收入確認時點是收款時間，還是合同約定收款時間？跨年度一次
性提前收取房租的如何確認收入？欠交房租的要不要確認收入？房屋免租
是否要視同收入納稅？
9．物業費收入的確認時間管理，欠交的物業費要不要確認收入？
10．財政性補助收入的管理，會計正確核算處理及符合不征稅收入的三個條件？
11．會計核算中開發成本的主要項目分類及稅法與會計差異
12．開發成本中共同成本企業所得稅的分配方法，占地面積法、建筑面積法、
預算造價法和直接成本法的具體舉例分析運用
13．企業有哪些成本費用可以在完工后計提，可以計入開發成本稅前扣除？以
前年度發生的成本費用在取得發票時如何處理？
14．開發費用中銷售費用和利息費用稅前列支的管理。營銷置業顧問費用、民
間借貸利息、關聯方單位和個人借款利息、混合性融資利息支出、小額貸
款和信托融資費用稅前列支處理
15．營銷設施建造費用企業會計處理與企業所得稅處理的差異分析
16．企業免費提供給員工的住房租金支出能否稅前扣除？職工食堂承包給個人
經營，無法提供正規的票據憑證。如何在稅前扣除？
17．企業為職工發放的通訊費補貼或職工憑票報銷的通訊費，如何處理？
18．臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付的工資能否稅前扣除？
19．資產的計稅基礎的確定。資產評估后如何處理才不繳納企業所得稅？
20．關聯方交易成本和費用管理，哪些成本費用成為檢查評估重點？獨立交易
原則適用如何正確判斷？
21．營業外支出管理，贊助捐贈支出、違約金收支稅前扣除的處理分析
第四節：土地增值稅管理技能
1．土地增值稅清算管理。清算的兩種情形及符合清算的條件是什么？一次清
算后還能再次清算嗎？清算當年因補繳納土地增值稅出現虧損，企業有何
選擇處理？
2．土地增值稅清算項目劃分和清算收入的確認，合同收入與發票收入不一致
怎么處理？補退房款、價外收費、租賃收入如何處理？
3．開發房屋用于拆遷補償、用于政府保障性用房是否要視同銷售？是否計入
拆遷補償費支出？
4．政府補助收入是計入營業外收入，還是沖減土地征用拆遷補償費支出？
5．無產權的公共設施，如地下車位轉讓或出租如何繳納土地增值稅？
6．土地增值稅扣除項目的范圍劃分，企業繳納的行政事業性收費政府性基金
是哪些計入開發成本，哪些計入開發費用?
7．土地、開發成本、開發間接費用等共同扣除項目在不同清算項目間的3種
分配方法，連體樓如何分別計算開發成本，如何分攤土地成本？
8．哪些開發企業可以實行加計扣除？哪些不可以加計扣除？
9．企業借款利息費用和開發費用的清算扣除管理。金融機構借款利息和非金
融機構借款利息支出，如何在土地增值稅中扣除？沒有利息支出的，如何
計算扣除開發費用？
10．企業繳納的營業稅金及附加如何扣除，營改增后，營業稅金及附加包括哪
些？企業繳納的增值稅可以扣除嗎？
11．銷售自用的開發產品，是按新房還是按舊房計算土地增值稅？有什么區別？
第五節：財產行為稅管理技能
1．土地使用稅管理。房地產企業購置土地何時開始繳納土地使用稅，哪些土
地可以不需要納稅？開發產品銷售后，何時停止計算土地增值稅？
2．房產稅管理。房地產企業哪些房產要繳納房產稅，哪些不需要繳納房產
稅？會計上為何要將土地和房屋分開核算，土地價值要計入房產價值繳納
房產稅嗎？哪部分土地可以不繳納房產稅？
3．房產評估增值為貸款有繳納房產稅的風險嗎？房屋租金收入繳納房產稅
時，營改增后租金收入是含稅價還是不含稅價？
4．免租、無租房產繳納房產稅問題處理，免租無租期間，誰是房產稅納稅人？
5．印花稅管理。應稅憑證應稅合同解釋，如企業注冊資本需要繳納印花稅
嗎？企業之間借款合同需要納稅嗎？增值稅金額屬于應稅合同金額嗎？
6．契稅管理。契稅計稅依據和納稅時間發生了哪些變化？購置土地后，企業
支付的拆遷補償費和市政配套費是否繳納契稅，什么情況下可以不再繳納
契稅？
第六節：企業重組納稅管理
1．企業重組的六種主要方式
2．房地產企業重組的契稅優惠政策
3．房地產企業重組的增值稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅政策
4．房地產企業重組的企業所得稅優惠政策
5．企業股權轉讓和資產轉讓的稅收管理，什么情況下可以不繳納所得稅和增
值稅？如何避免多納稅或少納稅？
6．企業合并和企業分立的稅收管理，如何合理利用合并、分立稅收優惠政策
為企業和股東節約稅收？注銷項目公司與合并項目公司選擇安排
7．企業注銷的稅收管理。一般注銷與合并注銷的稅收風險區別，不按規定注
銷股東要承擔哪些風險和連帶責任？
‖培訓對象‖各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、稅務經理，
財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2016年11月8日至10日（11月8日全天報到,9-10日兩天課程）
‖培訓地點‖鄭州◇百利中州國際飯店（鄭州市金水區經五路與緯三路交匯處）
‖相關費用‖人民幣3280元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

 

‖主講專家‖陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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