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自2000年以來,我國對房地產實行了多次宏觀調控,但就其取得的效果來講,卻是越調越高。這次調控雖然持續較長,力度較大,但面對調整后的房價,仍然調不到老百姓能夠買得起的價格,老百姓仍只能是望洋興嘆。那么未來中國房地產究竟發展趨勢如何,以中國的國情來看,完全取決于剛性需求。
在這個問題的認識上,首先,我們要分析國情,中國是一個占有世界五分之一人口大國,土地面積只有960萬平方公里,與領土大國來對比,中國不論與俄羅斯,與美國、與澳大利亞、與加拿大等都不是一個對等數,與美國面積差不多,但人口卻四倍于美國;與俄羅斯相比更是不敢比,面積相當于兩個中國,人口卻只有中國的十分之一。這樣的人口與土地面積嚴重失調的大國,剛性需求不但不會減少,而且會隨著人口增長和公民收入增多而增加。
其次,外部人口的進入,決定了剛性需求的增長。我國是一個人口大國消費大國,市場潛力巨大,又處于一個發展中階段,工業及技術現代化水平并不是很高,再加上國際環境惡化,唯中國投資環境良好,發展環境穩定,為外國投資者提供了一個很大的發展機遇。而且中國社會的包容性越來越強,外來人口越來越多。這樣以來隨著外資及產品進入,國外人口逐漸增長,對居住需求就不斷增大。
再次,土地資源的稀缺,如上海基本內環線可以開發的土地資源少之再少,人們經常講的空置率已經幾乎不存在了,二手房可以出讓的資源也近乎枯竭。這些情況基本上在很多大城市已經成為不爭的事實。古人云:“物以稀為貴”。越來越少的資源對于房價下調也是一個不小的威脅。
綜上所述,中國房地產剛性需求仍然是決定未來房地產走勢的主要因素。即使宏觀調控力度再大,也只能是抑的了一時壓不了一世,最終拍板的,還是居住的剛性需求。
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