第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本重組運(yùn)作土地涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1．直接購買土地與購買公司股權(quán)要考慮哪些因素？

2．以賣公司形式賣土地是否存在后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)？
⑴【案例】劉備（蜀漢公司）2000年以土地成本1000萬元作價(jià)評(píng)估2000萬元成立了荊州公司（關(guān)羽），持有股權(quán)100%，關(guān)羽不做房地產(chǎn)開發(fā)，兩年后，關(guān)羽把這塊地3000萬元賣給了孫權(quán)東吳公司，東吳要做地產(chǎn)開發(fā)。稅務(wù)如何處理？劉備投資時(shí)公司交哪些稅？關(guān)羽轉(zhuǎn)讓土地時(shí)劉備補(bǔ)繳土地增值稅嗎？找不到劉備，關(guān)羽怎么辦？
3．合并策略在房地產(chǎn)拿地中運(yùn)用
⑴【案例】東吳公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，看中荊州土地，要求兩個(gè)公司合并。荊州公司涉及哪些稅務(wù)問題？劉備公司涉及哪些稅務(wù)問題，得到的是股權(quán)還是貨幣？荊州公司取得土地的賬面價(jià)值是？
4．公司分立是否都可以享受到免稅優(yōu)惠？
5．合作開發(fā)不能回避固定回報(bào)有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
⑴ 一起合作開發(fā)法院判決奧康公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案例思考

 

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)類型概述各有何特點(diǎn)
1．養(yǎng)老地產(chǎn)
⑴ 養(yǎng)老地產(chǎn)取得土地開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
⑵ 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

2．旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式有哪些？
⑴ 景區(qū)住宅開發(fā)                   
⑵ 度假房地產(chǎn)開發(fā)
⑶ 產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)
⑷ 寫字樓開發(fā)
⑸ 綜合型旅游房地產(chǎn)開發(fā)
 

3．旅游地產(chǎn)有哪些銷售模式？
⑴ 全部銷售模式，即純銷售模式     
⑵ 部分銷售模式
⑶ 以租代售模式

4．工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式：
⑴ 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式                
⑵ 主體企業(yè)引導(dǎo)模式
⑶ 工業(yè)地產(chǎn)商模式                  
⑷ 綜合運(yùn)作模式

   
5．棚戶區(qū)改造、舊城改造、城中村改造有哪些模式？城中村村民安置補(bǔ)償房與城市國有土地上建造的房屋有無區(qū)別？
⑴【案例】諸葛亮建筑公司接受周瑜房地產(chǎn)公司委托對(duì)B地塊房屋進(jìn)行拆遷雙方合同約定諸葛亮建筑公司要支付周瑜房地產(chǎn)公司200萬元方可入場拆遷，拆遷所得歸諸葛亮建筑公司。雙方該如何納稅？

6．投資政府土地改造項(xiàng)目如何納稅處理？
⑴【案例】曹操投資公司接受東漢政府委托，投資開發(fā)A地塊項(xiàng)目，支付拆遷平整費(fèi)用10000萬元，支付設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)用2000萬元，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用30000萬元，一級(jí)土地開發(fā)完成后，政府組織招拍掛，底價(jià)80000萬元，若無人競拍，則有曹操子公司曹丕房地產(chǎn)公司底價(jià)兜底，競拍所得扣除政府各項(xiàng)基金外歸曹操投資公司所有，曹操投資公司如何進(jìn)行納稅處理？

7．以房地產(chǎn)公司名義立項(xiàng)開發(fā)回遷安置房如何計(jì)稅？
⑴【案例1】政府出讓給黃忠公司A地塊，土地出讓價(jià)款3000萬元，另外約定在A地塊之外的屬于政府所有的B地塊上要為政府建造回遷安置房100套，建造成本 預(yù)計(jì)2000萬元，開發(fā)建設(shè)以及籌融資均由黃忠公司負(fù)責(zé)，竣工后政府回購，回購價(jià)款假設(shè)2500萬元該如何稅務(wù)處理？
⑵【案例2】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價(jià)款3000萬元，另外將回遷安置房土地B地塊也出讓給黃忠公司，協(xié)議約定出讓價(jià)款為2000萬元，該地塊主要用于A、B地塊的原居民回遷安置，由黃忠公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)建設(shè)，政府補(bǔ)償價(jià)款4200萬元，屬于補(bǔ)償超標(biāo)的面積由原居民向開發(fā)商補(bǔ)交房款，黃忠公司回遷房建造成本預(yù)計(jì)2000萬元該如何納稅處理？
⑶【案例3】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價(jià)款3000萬元，黃忠公司取得拆遷許可證，取得該土地從事開發(fā)建設(shè)還要進(jìn)行拆遷及安置補(bǔ)償，貨幣拆遷費(fèi)用2000萬元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式下建造成本支出4000萬元，如何進(jìn)行納稅處理？
⑷【案例4】黃忠公司負(fù)責(zé)拆遷還建，拆老陳家返還超面積補(bǔ)償房屋兩套，收取超面積價(jià)差30萬元，這30萬元是否繳納營業(yè)稅？
⑸【案例5】政府將拆遷、征收補(bǔ)償完畢的土地B出讓給黃忠公司，出讓協(xié)議約定土地出讓價(jià)款7000萬元，黃忠公司支付3000萬元土地出讓金，另外4000萬元作為為政府配建的回遷安置房補(bǔ)償款，房屋竣工后，政府收回回遷安置房分配給原土地被征收人，如何進(jìn)行納稅處理？
⑹【案例6】政府委托黃忠公司負(fù)責(zé)C地塊的拆遷安置，黃忠公司拆遷平整支出2000萬元、安置房建設(shè)支出3000萬元，政府評(píng)審后確定為5500萬元。黃忠公司競價(jià)8000萬元取得C地塊土地使用權(quán)。政府收取土地出讓價(jià)款后對(duì)黃忠公司進(jìn)行返還，返還收入5500萬元，其中拆遷平整費(fèi)用2200萬元，安置房建設(shè)3300萬元，如何進(jìn)行納稅處理？

 

第三節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本如何核算與管控
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成包含哪些內(nèi)容？
2．兼顧內(nèi)外需求，如何確定房地產(chǎn)成本核算對(duì)象？
3．房地產(chǎn)開發(fā)各成本項(xiàng)目核算范圍有哪些？
4．車庫、車位有無產(chǎn)權(quán)銷售以及利用人防設(shè)施、公共配套設(shè)施場地銷售的處理？
5．可售地下車位的開發(fā)成本該如何分?jǐn)偅欠褚謹(jǐn)偼恋氐某杀荆豢墒圮囄划a(chǎn)權(quán)歸企業(yè)自用部分或?qū)ν獬鲎馐褂脵?quán)車位該如何預(yù)留成本？
6．建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定？
7．簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
⑴【案例】重慶周瑜建筑公司與孫策房地產(chǎn)公司簽訂工程施工合同，勞務(wù)部分價(jià)款2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價(jià)簽訂多少合適？
8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制如何確定責(zé)任主體？
9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分產(chǎn)品類型確定目標(biāo)成本方式
10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何編制完工結(jié)算單？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同臺(tái)賬管理
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本主要差異有哪些？
13．房地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？
14．成本終結(jié)日的確定與企業(yè)所得稅匯算清繳有何關(guān)系？

 

第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)銷售手段與涉稅風(fēng)險(xiǎn)
1．市場銷售低迷，資金鏈緊張，以促銷求生存，衍生多少手段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾何？
2．首付一成簽合同，多交了多少稅金？
3．借售房之名融資付利息、還本金帶來多少納稅風(fēng)險(xiǎn)？
4．商業(yè)地產(chǎn)售后回租統(tǒng)一運(yùn)營涉及幾方利益關(guān)系？稅收成本有多少？
5．買別墅大抽獎(jiǎng)增值稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅計(jì)算對(duì)了嗎？
6．開發(fā)商沒及時(shí)交鑰匙承諾減免物業(yè)費(fèi)到底算誰買單？
7．開發(fā)商代業(yè)主墊首付辦按揭誰沾光了？
8．售后回購算融資租賃嗎？
9．精裝修房裝修合同與銷售合同分開簽訂籌劃效果如何？
10．以公司名義買房有多少運(yùn)作空間？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取供應(yīng)商違約金、罰款繳納營業(yè)稅嗎？
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主違約金繳納營業(yè)稅嗎？

 

中國稅務(wù)報(bào)
中國稅網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目組高級(jí)咨詢顧問
中國稅網(wǎng)特約研究員
中國注冊(cè)稅務(wù)師

 

曾任某上市房地產(chǎn)公司總會(huì)計(jì)師，多家房地產(chǎn)稅務(wù)顧問，房地產(chǎn)納稅籌劃專家，先后在《中國稅務(wù)報(bào)》《海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)》《中國房地產(chǎn)》《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財(cái)稅論文、編著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范（第五版）》《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設(shè)計(jì)與點(diǎn)評(píng)》等書籍。

 

多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)，并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，授課形式活潑生動(dòng)，深受學(xué)員喜愛。