房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

    時(shí)間：2011-11-10

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告
摘要：為了求得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運(yùn)用與外部環(huán)境和自身?xiàng)l件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析以透析我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)狀；對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境分析，將環(huán)境分為宏觀環(huán)境，和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境二個(gè)層次，以房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭者——萬(wàn)科作為對(duì)象，進(jìn)行研究分析。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略管理，戰(zhàn)略分析，房地產(chǎn)，分析報(bào)告；
一，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理和服務(wù)的行業(yè)。它是一門(mén)綜合性比較強(qiáng)的行業(yè)，其中涉及多個(gè)行業(yè)部門(mén)，對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著舉足輕重的作用。一方面，房地產(chǎn)是土地建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，同時(shí)從事土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，具有第二產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又從事房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易，以及提供咨詢(xún)，設(shè)計(jì)等等，具有第三產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。這幾年來(lái)最為牽動(dòng)著國(guó)民心神的莫過(guò)于房地產(chǎn)了，過(guò)去幾年每天都可以看見(jiàn)房地產(chǎn)的飆漲，住房的價(jià)格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價(jià)，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。而這些給老百姓帶來(lái)了更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，給社會(huì)造成了不穩(wěn)定。整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。

二，外部環(huán)境分析
外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境，是相對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。
1，宏觀環(huán)境信息收集
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀環(huán)境是大體相同的，應(yīng)該注重他的時(shí)效性。本文以2005年前兩個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析，主要目的是展現(xiàn)房地信息收集和分析的過(guò)程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。
（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。
（1）房地產(chǎn)的位置
1、土地的壟斷性：土地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，因其特性，國(guó)家每年按計(jì)劃供應(yīng)城市可開(kāi)發(fā)土地，在糧食、金融、房產(chǎn)這三者間做出決策。供應(yīng)的土地越來(lái)越少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，而最近幾年開(kāi)發(fā)的土地多是以前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)、合并等方式獲得了土地開(kāi)發(fā)權(quán)力的，在新舊土地價(jià)格的差別下，新供應(yīng)（通過(guò)召拍掛方式）的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)底，但是價(jià)格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規(guī)范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。
2、房地產(chǎn)在金融中的地位性：銀行的貸款通過(guò)住房、門(mén)面、土地等不動(dòng)產(chǎn)做抵押擔(dān)保已成了一個(gè)基本常識(shí)，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲(chǔ)備，如果房?jī)r(jià)降，受損的是中國(guó)的金融體系。房地產(chǎn)是一個(gè)資源密集性產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
3、存量房的增值性：一季度上海的供應(yīng)量和銷(xiāo)售量是1.5：1，銷(xiāo)售量比去年同量減少，但是價(jià)格卻與去年同期相比上升了3.5%，這有一點(diǎn)不合乎市場(chǎng)邏輯，但是正是由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，使開(kāi)發(fā)商愿意存量而不愿降價(jià)銷(xiāo)售。

（二）城市房地產(chǎn)的重組、開(kāi)發(fā)與變機(jī)
　　城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組，在中國(guó)大陸可以運(yùn)用土地國(guó)有這一原則來(lái)進(jìn)行城市土地改造和土地開(kāi)發(fā)。上海新開(kāi)發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。政府把騰空出來(lái)的市區(qū)的舊房子改造成新天地。我們國(guó)家這種機(jī)會(huì)到處都是。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。
　　1、應(yīng)變和善變。我們中國(guó)人掌握變機(jī)的能力、甚至于領(lǐng)導(dǎo)變機(jī)的能力都是超強(qiáng)的。我們中國(guó)人在美國(guó)的社會(huì)里一樣可以生存，過(guò)去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)里面。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流、創(chuàng)造人類(lèi)所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。
2、找變求發(fā)展。公共設(shè)施在變，也帶動(dòng)我們周?chē)康禺a(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)。現(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。原因就是浦東推出來(lái)的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。
3、再開(kāi)發(fā)階段。過(guò)去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實(shí)際上營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)擁有一個(gè)很廣闊的需求面的開(kāi)發(fā)空間。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。因?yàn)?，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來(lái)行銷(xiāo)，應(yīng)該根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的特性來(lái)做好行銷(xiāo)規(guī)劃、廣告以及整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備的選擇，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)就是我們目前的機(jī)會(huì)。重新開(kāi)發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。
4、 房?jī)r(jià)居高不下的原因：受?chē)?guó)家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國(guó)及主要城市的房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目的短期并無(wú)成效。
究其原因，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析?！》康禺a(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、勘測(cè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、消費(fèi)者、投機(jī)者。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團(tuán)劃分為中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對(duì)其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。
綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤(rùn)空間，但這并不給購(gòu)買(mǎi)者很大的有力條件侃價(jià)，也正因?yàn)榇速I(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說(shuō)有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場(chǎng)的狀況以及現(xiàn)實(shí)。買(mǎi)者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。
（二）政治法律環(huán)境
面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制他的價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。具體如下：
1、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的貸款管理。對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。
2、規(guī)范土地儲(chǔ)備管理。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70% ，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年。如2006年8月1日招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范。
3、加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理。商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 [FS:PAGE]40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的成本。
4、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。如2006年7月5日國(guó)家關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知。
5、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。如2006年7月6日國(guó)家關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。
具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。對(duì)資金，土地來(lái)源，購(gòu)房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問(wèn)題。今年由于房地產(chǎn)政策的實(shí)施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了價(jià)格下降的趨勢(shì)。而老百姓對(duì)于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下降。而購(gòu)房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源短缺，資金成本增加所以會(huì)保持一定的速度降價(jià)。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購(gòu)房者之間的博弈過(guò)程。
（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境
經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。從我國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：
1、國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)。這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國(guó)連續(xù)五年來(lái)GDP超過(guò)10%，2007年GDP為11.4%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購(gòu)房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問(wèn)題，不少人選擇了購(gòu)買(mǎi)樓房。所以在過(guò)去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。

2、提高存款準(zhǔn)備金。在去年一年中，中央銀行存款儲(chǔ)備持續(xù)提高，在2008年3月25日達(dá)到了15.5%，根據(jù)預(yù)算本次央行將凍結(jié)約2000億元資金。這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源，造成“銀根”緊縮。不過(guò)，這些主要是針對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，只是一種牽連。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過(guò)去。
3、存款加息。去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。加息無(wú)疑會(huì)加大開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。自從央行提高貸款門(mén)檻，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)越來(lái)越小，貸款比例越來(lái)越小，通過(guò)自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系。
5、股市影響。另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國(guó)股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢(qián)迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（四）社會(huì)與文化要素
每一個(gè)國(guó)家的社會(huì)情況與國(guó)家文化對(duì)于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國(guó)，有著很明顯的區(qū)別于其他國(guó)家的社會(huì)與文化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，社會(huì)和文化的影響也是很大的。
1、人口因素。中國(guó)七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對(duì)房子的需求具有極大的剛性。再者，對(duì)于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。這些客觀原因使得外界普遍對(duì)近期房?jī)r(jià)下降不報(bào)大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。
2、社會(huì)城市化。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國(guó)舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2005年，中國(guó)城市化率達(dá)到42.99%。目前，中國(guó)城市化的目標(biāo)已經(jīng)確定，即到2050年之前，使城市化率從2005年的42.99%提高到70%左右，這就意味著，城市化率平均每年約增加近一個(gè)百分點(diǎn)，每年約有1200萬(wàn)人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.
（五）科技要素
相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。
1、融資創(chuàng)新。相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問(wèn)題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問(wèn)題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢(qián)袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。
2、銷(xiāo)售創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷(xiāo)售特色，合理的選擇了適合于自己的銷(xiāo)售方法。
首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房時(shí)接受的服務(wù)是有專(zhuān)門(mén)針對(duì)的。他們?cè)谑鄯恐行母惺艿降氖羌业母杏X(jué)。其次是全程式營(yíng)銷(xiāo)，從選擇建房地址時(shí)開(kāi)始就建立自己的營(yíng)銷(xiāo)方案，在建造，出售的整個(gè)過(guò)程中貫徹營(yíng)銷(xiāo)方法。
二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析與比較
通過(guò)一個(gè)企業(yè)具體的情況我們可以確定對(duì)企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅起重要影響的因素, 以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)起重要影響作用的因素, 接下來(lái)以一個(gè)企業(yè)建造SWOT 矩陣, 目的是幫助管理者制定如下四類(lèi)戰(zhàn)略: SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是, SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略, 而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)
1、SWOT分析
我們將以萬(wàn)科為例，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行SWOT分析和EFE、IFE矩陣分析。
SWOT分析 優(yōu)勢(shì)—S
1、區(qū)域和客戶(hù)定位明確
2、充足的土地儲(chǔ)備
3、極高的品牌知名度和滿(mǎn)意度, 客戶(hù)對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高
4、推行全裝修房 劣勢(shì)—W
1、施工隊(duì)的素質(zhì)不高
2、管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證
3、公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁
機(jī)會(huì)—O
1、政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房
2、我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展
3、股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè)
4、消費(fèi)者需求不飽和
5、每年城市人口增加
6、房地產(chǎn)重組 SO戰(zhàn)略：
1、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（S1、O1、O2、O3、O4、O5）
2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：運(yùn)用有效的營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（S2、O1、O5、O6） WO戰(zhàn)略：
1、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（W3、O6）

威脅—T
1、央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊
2、銀行存款加息
3、可規(guī)劃土地減少
4、政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) ST戰(zhàn)略：
1、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（S1、S3、T1、T2、T3）
2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（S2、T4）
WT戰(zhàn)略：
1、應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（W1、T1、T2）
2、提高土地利用率（W3、T3.）
3、循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢(shì)（W3、T4）


2、EFE分析
萬(wàn)科的外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣
關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù)
機(jī)會(huì)
1. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng) 0.1 3 0.3
2. 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開(kāi)始正式實(shí)施 0.08 3 0.24
3. 股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè) 0.1 1 0.1
4. WTO給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇將會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求 0.08 4 0.32
5. 居民的需求旺盛 0.2 4 0.8
機(jī)會(huì)加權(quán)分?jǐn)?shù) 1.76
威脅
1. 央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊 0.1 3 0.3
2. 銀行存款加息 0.08 2 0.16
3. 可規(guī)劃土地減少 0.2 4 0.8
4. 政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) 0.06 2 0.12
威脅加權(quán)分?jǐn)?shù) 1.38
總計(jì) 1.00 3.14

3、IFE分析
萬(wàn)科的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)（IFE）矩陣
關(guān)鍵內(nèi)部因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù)
優(yōu)勢(shì)
1. 進(jìn)行“3+X”的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)，走中檔路線 0.15 4 0.6
2. 工業(yè)化建設(shè)住房 0.03 3 0.09
3. 推行全裝修房 0.027 3 0.081
4. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合 0.05 3 0.15
5. 用強(qiáng)勢(shì)品牌來(lái)整合上下游資源，走專(zhuān)業(yè)化之路 0.05 3 0.15
6. 專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力 0.08 3 0.24
7. 區(qū)域和客戶(hù)定位明確 0.1 4 0.4
8. 極高的品牌知名度和滿(mǎn)意度, 客戶(hù)對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高 0.1 4 0.4
9. 市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一位 0.06 4 0.24
10. 充足的土地儲(chǔ)備 0.05 3 0.15
11. 注意風(fēng)險(xiǎn)控制，負(fù)債水平合理，融資渠道多元化 0.036 3 0.108
12. 對(duì)政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應(yīng)變能力 0.031 3 0.093
13.強(qiáng)大的成本控制能力 0.04 3 0.12
優(yōu)勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù) 2.822
劣勢(shì)
1. 施工隊(duì)的素質(zhì)不高 0.08 1 0.08
2. 管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證 0.06 2 0.12
3. 公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁 0.056 2 0.112
劣勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù) 0.312
總計(jì) 1.0 3.134
注：1、評(píng)分的含義如下：1=重要劣勢(shì)，2=次要劣勢(shì)，3=次要優(yōu)勢(shì)，4=重要優(yōu)勢(shì)
4、存在的問(wèn)題
　?。ㄒ唬橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)案找一個(gè)市場(chǎng)的盲目導(dǎo)向式投資模式
　　如何為一個(gè)市場(chǎng)去找一個(gè)開(kāi)發(fā)案呢？通過(guò)對(duì)每一個(gè)標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、教育水平的評(píng)估。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開(kāi)發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多。
　 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不成熟
　　1、管理水平不高。我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。那么，這些東西還有改善的空間。用管理住宅的方式來(lái)管理商業(yè)更是不及格。
　　2、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。這往往會(huì)給開(kāi)發(fā)案帶來(lái)危機(jī)甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費(fèi)和出現(xiàn)很多糾紛。正確的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)該是先找市場(chǎng)，后找地塊。
（三）、如何用國(guó)際專(zhuān)業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開(kāi)發(fā)案增值的極大化
　　運(yùn)用國(guó)際的公司來(lái)做整個(gè)的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，把它學(xué)來(lái)以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國(guó)家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去。
　　專(zhuān)業(yè)公司是實(shí)現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開(kāi)發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。很多人把專(zhuān)業(yè)公司當(dāng)成成本，當(dāng)成費(fèi)用支出；其實(shí)要把專(zhuān)業(yè)公司當(dāng)成賺錢(qián)的保證，是你賺錢(qián)的一種手段和利器。組成完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以確保開(kāi)發(fā)案的成功及實(shí)現(xiàn)巨大增值利益。這是指在做大型的開(kāi)發(fā)案的時(shí)候，做小型開(kāi)發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專(zhuān)業(yè)公司，用一、二家的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作就可以了。
（四）、我們沒(méi)有對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行很好的，隨著近來(lái)，國(guó)家對(duì)民生問(wèn)題的關(guān)注，使國(guó)家對(duì)于人民的吃住行等問(wèn)題進(jìn)行高度的關(guān)注。如果不能很好的研究國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略以及政策，那么企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到很大的阻礙。

三、結(jié)論
在中國(guó)，還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣受?chē)?guó)家政策的影響如此之大，也沒(méi)有
一個(gè)行業(yè)在短短20年的時(shí)間內(nèi)，政策變化調(diào)整的幅度如此之大，如此之頻繁，新一輪政策的實(shí)施一次次地帶來(lái)全新的競(jìng)爭(zhēng)格局，房地產(chǎn)企業(yè)洗牌重組一次次地如火如荼。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，還是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。